Người nước ngoài được mua chung cư ở những dự án nào?

1. Người nước ngoài được mua chung cư ở những dự án nào?

Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các quốc gia trên thế giới đều luôn xác định quyền sở hữu là một trong những quyền cơ bản của công dân, quyền cơ bản của con người cần được bảo vệ và tôn trọng. Điều này cũng được khẳng định trong văn kiện, tuyên ngôn quan trọng trên thế giới, cụ thể tại Điều 17 Tuyên ngôn quốc tế về nhân quyền của Liên Hợp quốc năm 1948. 

Người nước ngoài được hiểu là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch. 

Hiện nay theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, nhà ở của tổ chức, cá nhân người nước ngoài được phép sở hữu đã được mở rộng hơn rất nhiều, cụ thể theo Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hai hình thức sau:

Thứ nhất, đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở hiện hành, bao gồm các dự án như sau:

– Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở nhất định;

– Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực địa bàn nông thôn;

– Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án đất hỗn hợp mà có dành một diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;

– Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Thứ hai, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ những khu vực để đảm bảo mục đích quốc phòng an ninh theo quy định của Chính phủ. Nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 hiện hành được hiểu là:

– Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và cả nhà ở độc lập;

– Nhà chung cư là nhà có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Như vậy, có thể thấy, so với các quy định trước đây, nhà ở mà người nước ngoài được phép sở hữu theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 hiện hành thì đã được mở rộng hơn khá nhiều về các loại hình thức cũng như phạm vi. Cụ thể, đối với trường hợp người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì họ sẽ được sở hữu nhiều loại hình nhà ở như công dân Việt Nam, đối với trường hợp người nước ngoài mua, cho thuê, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì họ chỉ được phép sở hữu nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà thôi. 

Như vậy quy định hiện nay thuận lợi hơn rất nhiều cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà chung cư tại Việt Nam. 

2. Điều kiện để người nước ngoài mua nhà chung cư tại Việt Nam: 

Điều 74 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở năm 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở chung cư tại Việt Nam thì cần đáp ứng các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, đối với cá nhân nước ngoài, thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lí xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao. Như vậy, cá nhân nước ngoài chỉ cần đáp ứng một điều kiện duy nhất về nhập cảnh là được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Mà theo quy định tại Điều 20 Luật Xuất nhập cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 thì điều kiện nhập cảnh đối với người nước ngoài bao gồm:

Có hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế hợp lệ: Hộ chiếu là loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của nước ngoài cấp (ở Việt Nam là cơ quan về quản lí xuất nhậpc ảnh thuộc Bộ Công an), giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế là loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của một nước cấp cho người không quốc tịch đang cư trú tại nước đó và được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam chấp thuận. 

Được cấp thị thực hoặc miễn thị thực tại Việt Nam. Thị thực là loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp cho phép người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam, tùy vào mục đích nhập cảnh mà thời gian thị thực cấp cho người nước ngoài có thể khác nhau. 

Không thuộc trường hợp thửa cho nhập cảnh tại Điều 21 Luật Xuất nhập cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 như trẻ em dưới 14 tuổi không có cha mẹ…

Thứ hai, đối với tổ chức nước ngoài phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc có giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở. Pháp luật nhà ở hiện hành cũng đã bỏ quy định về thời hạn còn lại tối thiểu 01 năm trên giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của tổ chức nước ngoài để tạo điều kiện thuận lợi tốt nhất cho tổ chức nước ngoài khi vào Việt Nam đầu tư. 

3. Trình tự thủ tục và hồ sơ cần thiết để người nước ngoài mua nhà chung cư ở Việt Nam: 

Bước 1. Bên bán và bên mua là người nước ngoài lập, ký kết hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Bước 2. Tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của Pháp luật Việt Nam, cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

– 07 (bảy) bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;

– Bản sao có công chứng của chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng. 

Bước 3. Thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định pháp luật.

Bước 4: Chủ đầu tư tiến hành xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng, trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và đầy đủ, sau đó bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ. 

Bước 5: Người nước ngoài yêu cầu và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

– Bản chính của hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bản chính biên bản bàn giao nhà ở

– Bản chính của văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

4. Người nước ngoài có được chuyển nhượng căn hộ chung cư đã mua không?

Theo Khoản 8 của Điều 79 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, thì nghiêm cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời.

Bên cạnh đó, Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong phạm vi như sau, đối với đất được nhà nước giao thì được đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua. Như vậy, mặc dù nghị định số Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở nghiêm cấm các tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà để bán lại nhằm mục đích kiến lời kinh doanh, nhưng đối với tổ chức cá nhân vào Việt Nam đầu tư xây dựng nhà ở theo hệ dự án thì họ vẫn được pháp luật về kinh doanh bất động sản cho phép chuyển nhượng nhà ở thuộc dự án xây dựng trên đất được nhà nước giao. Tức là người nước ngoài không được quyền mua nhà đất riêng lẻ, căn hộ riêng lẻ để kinh doanh nhưng nếu đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì họ vẫn có thể bán nhà ở để kinh doanh. Đây là điểm tương đối đặc biệt trong quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu người nước ngoài so với công dân Việt Nam trong nước. 

Theo như phân tích trên, có thể thấy, người nước ngoài có thể chuyển nhượng nhà chung cư cho người Việt Nam tiếp tục sở hữu lâu dài như trường hợp bình thường. Trường hợp chuyển nhượng cho người nước ngoài thì người nước ngoài đó sẽ sở hữu nhà chung cư trong thời hạn còn lại, thời hạn hiện nay đối với nhà chung cư thường sẽ là 50 năm. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Luật Đầu tư năm 2020;

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Luật Xuất cảnh, nhập cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014;

– Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.