Nhà ở xã hội có được cho thuê, thế chấp vay ngân hàng?

1. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

Theo quy định pháp luật hiện hành, các đối tượng được hưởng ưu đãi về nhà ở xã hội bao gồm: 

– Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

– Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

– Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; 

– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định;

– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

– Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;

– Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập. 

2. Nhà ở xã hội có được cho thuê, thế chấp vay ngân hàng?

2.1. Nhà ở xã hội có được cho thuê không? 

Căn cứ tại Điều 62 Văn bản hợp nhất số 09/VBHN-VPQH năm 2019 hợp nhất Luật Nhà ở quy định nguyên tắc cho thuê nhà ở xã hội như sau: 

– Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng đủ điều kiện hướng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội quy định tại khoản 1 Điều 50 Văn bản hợp nhất số 09/VBHN-VPQH năm 2019 chỉ được phép thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội;

– Đối với đối tượng là học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập: không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng;

– Hợp đồng thuê nhà ở xã hội có thời hạn tối thiểu là 05 năm;

– Thời hạn để thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở;

– Trong thời gian thuê, thuê mua thì bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở.

Bên thuê, thuê mua sẽ phải chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở khi bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở đó nữa. 

– Trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở;

– Nếu như trong thời hạn 05 năm kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì sẽ được bán cho các đối tượng sau: 

+ Đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó;

+ Hoặc nếu như đơn vị quản lý nhà ở xã hội không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán thì bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội, và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân;

– Sau thời hạn 05 năm tính từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế thì bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được phép bán cho mọi đối tượng khác theo cơ chế thị trường. 

Lưu ý: nếu như bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

– Các cá nhân cũng cần lưu ý vấn đề nếu như trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội.

Nếu như cố tình không chấp hành bàn giao nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Theo quy định trên thì hiện nay pháp luật đang hạn chế việc bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội sẽ không được cho thuê lại trong thời gian thuê, thuê mua.

Tuy nhiên với những đối tượng đã mua nhà ở xã hội thì chỉ giới hạn cấm chuyển nhượng hoặc hạn chế chuyển nhượng trong thời hạn 05 năm tính từ thời điểm thanh toán hết tiền theo quy định mà không có giới hạn việc cho đối tượng khác thuê lại. 

Như vậy, các đối tượng đã mua nhà ở xã hội vẫn có quyền được cho thuê lại nhà ở xã hội theo quy định. 

2.2. Nhà ở xã hội có được thế chấp vay ngân hàng? 

Căn cứ quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 thì thế chấp được hiểu là bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ và sẽ không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. 

Đồng thời, tại khoản 4 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định việc thế chấp nhà ở xã hội, cụ thể như sau: 

– Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp nhà ở xã hội. Tuy nhiên nếu như thế chấp nhà ở xã hội với mục đích vay ngân hàng tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó thì vẫn được phép. 

– Người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép thế chấp nhà ở xã hội sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Như vậy, theo quy định trên người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp nhà ở xã hội trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó và chỉ được thế chấp sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Thủ tục thế chấp nhà ở xã hội để vay ngân hàng: 

Như trên đã phân tích, nhà ở xã hội có thể được thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo khoản vay. Thủ tục thế chấp nhà ở xã hội được quy định cụ thể tại Quyết định số 8586a/QĐ-NHCS, theo đó người dân thực hiện các bước như sau: 

Bước 1: Người vay chuẩn bị hồ sơ: 

Hồ sơ bao gồm:

– Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu số 01/NƠXH (bản chính);

– Giấy ủy quyền đối với đối tượng vay vốn là hộ nghèo, hộ cận nghèo tại khu vực đô thị theo mẫu số 01/UQ (02 bản chính);

– Các giấy tờ chứng minh về đối tượng và thực trạng nhà ở;

– Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập;

– Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú. 

Bước 2: Nộp hồ sơ đến Ban quản lý Tổ TK&VV tại nơi cư trú hợp pháp. 

Bước 3: Ban quản lý Tổ TK&VV xử lý hồ sơ: 

– Tổ chức họp Tổ TK&VV để bổ sung tổ viên (nếu có) và bình xét cho vay công khai dưới sự giám sát, chứng kiến của Trưởng thôn hoặc Tổ trưởng tổ dân phố (gọi chung là cấp xã). 

– Sau đó lập Biên bản họp theo mẫu số 10C/TD. 

– Gửi hồ sơ gồm Biên bản họp và Giấy đề nghị vay vốn, giấy ủy quyền đối với đối tượng người vay vốn là hộ nghèo, hộ cận nghèo tại khu vực đô thị và các giấy tờ chứng minh về đối tượng và thực trạng nhà ở, điều kiện thu nhập, điều kiện cư trú của các tổ viên Tổ TK&VV trình Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã.

Bước 4: Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:

– UBND cấp xã xác nhận trên Danh sách đề nghị vay vốn nhà ở xã hội tại NHCSXH theo mẫu số 03/NƠXH căn cứ dựa trên các chỉ tiêu kế hoạch vốn được giao và hồ sơ đề nghị vay vốn của các Tổ TK&VV gửi đến. 

– Thực hiện gửi Danh sách đề nghị vay vốn nhà ở xã hội tại NHCSXH (mẫu số 03/NƠXH) và toàn bộ hồ sơ vay vốn cho Ban quản lý Tổ TK&VV để gửi đến NHCSXH nơi thực hiện thủ tục.

Bước 5: Ngân hàng chính sách xã hội tiếp nhận hồ sơ và xử lý: 

– NHCSXH nơi thực hiện thủ tục xem xét, Thông báo cho người vay theo mẫu số 04/NƠXH mang hồ sơ vay vốn theo quy định đến Ngân hàng làm thủ tục vay vốn sau khi nhận được hồ sơ vay vốn do Ban quản lý Tổ TK&VV gửi đến. 

– Sau đó người vay nộp các giấy tờ theo Thông báo nhận hồ sơ vay vốn cho NHCSXH nơi thực hiện thủ tục.

– Ngân hàng tiến hành thẩm định hồ sơ vay vốn, rồi thực hiện thủ tục gửi Thông báo phê duyệt cho vay theo mẫu số 06a/NƠXH hoặc Thông báo từ chối cho vay theo mẫu số 06b/NƠXH đến người vay.

 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Văn bản hợp nhất số 09/VBHN-VPQH năm 2019 hợp nhất Luật Nhà ở;

– Hướng dẫn 8586a/QĐ-NHCS về việc công bố thủ tục giải quyết công việc được thay thế lĩnh vực hoạt động tín dụng thuộc thẩm quyền giải quyết của ngân hàng chính sách xã hội.