Quy định cơ quan có thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất?

1. Thế nào là xác định ranh giới thửa đất?

Ranh giới là khái niệm dùng để chỉ đường phân chia giới hạn giữa hai bên. Trong nội dung giải thích định nghĩa được nêu trong Luật Đất đai năm 2013 hiện hành quy định, thửa đất là phần diện tích được xác định bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc ranh giới được mô tả trên hồ sơ.

Vậy khái niệm ranh giới thửa đất có thể hiểu là quá trình xác định đường phân chia giới hạn phần diện tích giữa những thửa đất liền nhau.

Ranh giới thửa đất được xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên sơ đồ. Việc xác định ranh giới thửa đất, cơ sở để xác định ranh giới thửa đất chính là cơ sở để xác định ranh giới quyền sử dụng đất. Có nghĩa là việc xác định quyền sử dụng đất của chủ sở hữu hợp pháp đối với thửa đất trong diện tích phạm vi như thế nào được xác định dựa trên thực địa hoặc trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai thể hiện trên bản đồ hoặc sơ đồ địa chính. Trên thực tế quản lý hành chính nhà nước đối với đất đai, có một công cụ hữu hiệu để quản lý ranh giới thửa đất đó là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, thì ranh giới thửa đất thường được xác định trong trường hợp tranh chấp giữa những bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, bao gồm cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh và bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng cũng như duy trì ranh giới chung.

2. Cơ quan có thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất:

Căn cứ theo Khoản 1 và Khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 4 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung 03 nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013): Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (như nhà, cây cối…), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định của pháp luật hiện hành. Văn phòng đăng ký đất đai còn thực hiện chức năng xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc cũng như chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; bên cạnh đó thì tiến hành thống kê, kiểm kê đất đai cũng như cung cấp thông tin về đất đai theo quy định khi các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ của mình sao cho phù hợp với năng lực pháp luật.

Nhìn chung thì văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập, hiện nay trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (cơ quan trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất khác (cơ quan trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường) hiện có tại một địa phương nhất định. Văn phòng đăng ký đất đai là chủ thể có tư cách pháp nhân, có trụ sở riêng, con dấu riêng và được mở tài khoản riêng để hoạt động độc lập theo quy định của pháp luật đất đai. 

Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định thì có những chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Vì thế văn phòng đăng ký đất đai không tồn tại ở cấp xã, phường, thị trấn. Chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của văn phòng đăng ký đất đất đai theo quyết định của ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Như vậy, theo quy định và phân tích nêu trên, thì việc đo đạc cũng như xác định ranh giới thửa đất thuộc chức năng và thẩm quyền của Văn phòng Đăng ký đất đai.

Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng:

– Đối với những địa bàn mà chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai, thì khi đó, cơ quan có thẩm quyền tương đương với văn phòng này chính là Văn phòng thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất tại cấp quận/huyện/thị xã, sẽ có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân khi nhận được yêu cầu;

– Đối với trường hợp địa phương đó có thành lập văn phòng đăng ký đất đai, nhưng mà hộ gia đình hoặc cá nhân lại có mong muốn, nhu cầu nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp xã, do nhiều lý do khác nhau (như sức khỏe, thời gian…) thì cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ chính là ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản tọa lạc, sau đó ủy ban nhân dân xã sẽ chuyển hồ sơ đến cho văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền;

– Đối với địa phương đã thành lập văn phòng bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ của nhân dân cũng như tiến hành trả kết quả sau quá trình thực hiện thủ tục hành chính thì việc tiến hành tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thông qua bộ phận một cửa theo đúng Quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và phê duyệt.

3. Hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc xác định ranh giới thửa đất:

Hộ gia đình và cá nhân phải tiến hành soạn thảo một bộ hồ sơ để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc xác định ranh giới thửa đất. Nhìn chung thì một bộ hồ sơ được nộp tới Văn phòng đăng ký đất đai phải có đầy đủ những giấy tờ theo quy định của pháp luật hiện hành, tránh tình trạng thiếu sót, bổ sung kéo dài. Theo đó, hồ sơ đề nghị thực hiện việc xác định ranh giới thửa đất bao gồm những giấy tờ cơ bản sau: 

– Đơn tiến hành xác nhận việc đo đạc lại đất để cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cá nhân, hộ gia đình hoặc đơn xin đề nghị xác định diện tích đất ở theo quy định của văn phòng đăng ký đất đai;

– Bản sao của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực tại Văn phòng công chứng.

Tuy nhiên, trong trường hợp hồ sơ mà không đủ điều kiện để tiến hành xác định ranh giới giữa các thửa đất thì cơ quan tiếp nhận sẽ yêu cầu người chủ sử dụng đất đó phải nộp bổ sung hồ sơ hoặc trả lại hồ sơ cho chủ thể đã nộp nhưng phải giải thích lý do rõ ràng bằng văn bản.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thì Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành thực hiện các bước xác định ranh giới thửa đất như sau:

Bước 01: Thực hiện thủ tục về đo đạc diện tích và kê khai thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào hồ sơ và các giấy tờ khác có liên quan mà mình đã nhận, cũng như căn cứ vào nội dung xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn hoặc cấp tương đương, để tiến hành lập văn bản đo vẽ, lập hồ sơ địa chính và tiến hành thông báo cho chủ sở hữu thửa đất để họ biết trước thời gian tiến hành kiểm tra, đo đạc theo như đúng quy định của pháp luật.  Sau đó thì văn phòng đăng ký đất đai phải cử người xuống để kiểm tra đo đạc mảnh đất đó trên thực địa theo như đúng lịch trình đã thông báo với chủ sở hữu bất động sản. Rồi cuối cùng lập một hồ sơ địa chính hoàn chỉnh theo như quy định của pháp luật. 

Bước 02: Tiến hành nhận đo đạc và xác định ranh giới thửa đất. Người chủ sở hữu mảnh đất sau khi mà đã nhận được thông báo về việc đến nhận kết quả đo thì đến thanh lý văn bản đo vẽ ký kết với người được văn phòng đăng ký đất đai cử xuống và nhận hồ sơ xác định ranh giới thửa đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

4. Nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất: 

Khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành đo đạc xác định lại ranh giới thửa đất, thì cần thực hiện theo các nguyên tắc sau: 

Thứ nhất, trước khi đo vẽ chi tiết thì cán bộ đo đạc phải phối hợp với những chủ thể liên quan tiến hành các công việc sau: Xác định ranh giới thửa đất, xác định mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng những vật dụng cụ thể; lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất và yêu cầu người sử dụng đất phải xuất trình những giấy tờ có liên quan đến thửa đất đó.

Thứ hai, khi xác định đo đạc ranh giới thửa đất, thì phải căn cứ theo quy định của pháp luật, cụ thể là:

– Trường hợp không có tranh chấp, thì ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đất đang sử dụng, theo kết quả cấp giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước, theo bản án đã có hiệu lực của Tòa án, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền (như trọng tài…), các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới;

– Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới, thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cho ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có thửa đất để giải quyết; nếu tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp.

Thứ ba, sau quá trình đo đạc thì đơn vị đo đạc phải có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành hai bản, một bản thì lưu hồ sơ đo đạc, còn một bản thì gửi ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung 03 nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013.