Hiện nay nhiều người quan tâm đến vấn đề pháp lí trước khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vậy câu hỏi đặt ra là, theo quy định của pháp luật hiện hành, sang tên sổ đỏ cho đất có cần đo lại sổ địa chính hay không?
1. Sang tên sổ đỏ cho đất có cần đo lại sổ địa chính không?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước hết được hiểu là một chứng thư pháp lý nó xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở và các tài sản trên đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã văn bản được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật ghi nhận những chủ thể có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng như tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp và được nhà nước bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất cùng các tài sản đó.
Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sang tên sổ đỏ là một khái niệm phổ biến trong đời sống dân dã bình thường để chỉ về thủ tục chuyển nhượng cũng như tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ thể có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Tùy thuộc vào việc chuyển nhượng hoặc tặng cho một phần hay toàn bộ thửa đất theo quy định của pháp luật để xác định xem quá trình sang tên sổ đỏ cho đất có cần phải đo lại xuống địa chính hay không. cụ thể như sau:
Thứ nhất, sang tên sổ đỏ cho một phần thửa đất: Căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai cụ thể là tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, đối với trường hợp thực hiện những quyền lợi mà pháp luật quy định có sẵn của người chủ sở hữu đối với một phần thửa đất có nhu cầu sang tên sổ đỏ thì người sử dụng đất sẽ đề nghị văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đo đạc cách thừa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi người sử dụng đất nộp hồ sơ thực hiện quyền của mình. Như vậy khi thực hiện các giao dịch liên quan đến một phần của thửa đất thì sẽ phải đề nghị văn phòng đăng ký đất đai tiến hành thực hiện việc đo đạc lại xuống địa chính để xem xét điều kiện tách thửa. Hay nói cách khác là đây là một trong những điều kiện cần thiết để thực hiện giao dịch đối với một phần thửa đất nếu không thực hiện quá trình đo lại số địa chính thì các giao dịch này sẽ không thể diễn ra tức là sẽ không thể sang tên được sổ đỏ.
Thứ hai, sang tên sổ đỏ cho toàn bộ thửa đất: Căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai cụ thể là tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến toàn bộ thửa đất thì không có quy định nào ghi nhận rằng phải tiến hành đo đạc lại sổ địa chính.
Ngoài ra thì theo quy định của thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về bản đồ địa chính, quy định việc chỉnh lý bản đồ địa chính thực hiện trong các trường hợp sau:
| TT | Các trường hợp cụ thể |
| 1 | Xuất hiện thửa đất và các đối tượng chiếm đất mới tuy nhiên loại trừ các đối tượng là công trình, xây dựng và tài sản trên đất. |
| 2 | Thay đổi ranh giới thửa đất và các đối tượng chiếm đất tuy nhiên loại trừ các đối tượng là công trình xây dựng và tài sản trên đất. |
| 3 | Thay đổi diện tích thửa đất như có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, số hiệu… |
| 4 | Thay đổi mục đích sử dụng đất so với mục đích của loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính. |
| 5 | Thay đổi thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất. |
| 6 | Thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp. |
| 7 | Thay đổi về điểm tọa độ địa chính và điểm tọa độ Quốc gia. |
| 8 | Thay đổi về mốc giới và hành lang an toàn công trình. |
| 9 | Thay đổi về địa danh và các ghi chú trên bản đồ ví dụ như địa vật, địa giới hành chính, khung bản đồ, điểm khống chế và ghi chú… |
Như vậy, đối với câu hỏi sang tên sổ đỏ cho đất có cần đo lại sổ địa chính không? thì việc đo đạc không được coi là thủ tục hành chính riêng khi thực hiện các giao dịch sang tên cho sổ đỏ, vì thế cho nên không bắt buộc tất cả các trường hợp đều phải thực hiện thủ tục này.
2. Trình tự và thủ tục đo đạc lại sổ địa chính:
Nhìn chung thì theo quy định của luật đất đai khi tiến hành đo đạc lại xuống địa chính thì sẽ phải thực hiện theo trình tự và thủ tục theo đúng quy định của pháp luật cơ bản như sau:
Bước 1: người sử dụng đất sếp phải mang hồ sơ hợp lệ và đầy đủ đúng theo quy định của pháp luật đến nộp tại nơi có thẩm quyền đó là văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện. Khi đó thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành xem xét trường hợp của người sử dụng đất mang hồ sơ đến nộp và sau đó tiến hành đo đạc lại sổ địa chính khi đó thuộc thẩm quyền của văn phòng đăng ký đất đai, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật chỉnh lý hồ sơ đất đai cũng như cơ sở dữ liệu về đất đai và thống kê kiểm kê theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ căn cứ vào hồ sơ đã nộp và các giấy tờ khác có liên quan cũng như căn cứ vào nội dung xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã phường thị trấn để tiến hành lập hợp đồng đo vẽ cũng như là lập hồ sơ địa chính theo đúng quy định của pháp luật đất đai đồng thời tiến hành thông báo cho người sử dụng đất biết về thời gian kiểm kê đồ đạc trên thực tế theo một lịch Trình nhất định phù hợp với từng điều kiện và hoàn cảnh trong trường hợp xét thấy đủ điều kiện để tiến hành đo đạc lại số địa chính, còn nếu mà trong trường hợp không đủ điều kiện để Đo đạc lại sổ địa chính thì sẽ yêu cầu chủ sở hữu đất bổ sung thêm hồ sơ sao cho đầy đủ hoặc trả lại hồ sơ rồi tiến hành giải thích cho họ về lý do tại sao lại không thực hiện.
Bước 2: sau quá trình ký hợp đồng đo vẽ cũng như lập hồ sơ địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xem bố trí các cán bộ xuống để thực hiện thẩm quyền đo đạc kiểm tra trên thực tế theo lịch Trình như đã quy định và sau đấy thiết lập một bộ hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật đất đai.
Bước 3: cuối cùng là người sử dụng đất sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng và sau đó là nhận hồ sơ tại nơi có thẩm quyền là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
3. Thành phần hồ sơ để đo đạc lại sổ địa chính:
Nhìn chung thì người sử dụng đất phải nộp một bộ hồ sơ theo quy định của pháp luật để xác định lại phần diện tích đất tại văn phòng đăng ký đất đai. Thành phần hồ sơ cho việc xin đo đạc lại đất cơ bản bao gồm những giấy tờ sau đây:
– Đơn xin xác nhận việc trích đo đạc lại đất để cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở theo quy định của Văn phòng đăng ký đất đai;
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có trước đó;
– Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân;
– Bản sao sổ hộ khẩu;
– Cùng các giấy tờ liên quan khác.
4. Một số lưu ý khi sang tên sổ đỏ cho đất:
Thứ nhất, khi tiến hành giao kết hợp đồng thì các bên cần phải thỏa thuận xem ai sẽ là người trực tiếp thực hiện việc sang tên sổ đỏ, trong trường hợp nếu hai bên không thỏa thuận được thì bên mua thường sẽ là bên đi tiến hành sang tên sổ đỏ bởi người mua chính là người có quyền sử dụng đất trên thực tế và được pháp luật công nhận.
Thứ hai, Để tránh trường hợp mất thời gian tìm hiểu xem cơ quan có thẩm quyền nhận và nộp hồ sơ thì khi tiến hành công chứng chứng thực hợp đồng hoặc các giao dịch liên quan đến chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể hỏi trực tiếp công chứng viên hoặc các nhân viên hỗ trợ về vấn đề nơi nộp hồ sơ để sang tên sổ đỏ, thường thì nơi nộp hồ sơ chính là nơi mà mảnh đất đó tọa lạc.
Thứ ba, khi sang tên sổ đỏ thì cũng phải thực hiện một khoản nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thuế. Các bên được phép thỏa thuận ai sẽ là người nộp và giá để tính sẽ được xác định là giá đất theo bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Luật Đất đai năm 2013;
Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai;
Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về bản đồ địa chính.
