Tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

1. Tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

1.1. Tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay là gì?

1.2. Tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không? 

 Hợp đồng tặng cho nhà đất có hiệu lực khi tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

(1) Người tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. 

(2) Mục đích và nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

(3) Người tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện. 

 (4) Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.

Do đó, về nguyên tắc khi giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà vi phạm một trong các điều kiện trên thì sẽ bị vô hiệu. Nếu vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nêu trên thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Khi đó hậu quả pháp lý xảy ra là hợp đồng không có giá trị từ thời điểm giao kết, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với các bên và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Hiện nay, theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 khi thực hiện tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Như vậy, nếu như khi tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay nghĩa là đã không tuân thủ về điều kiện hình thức của hợp đồng khi đó hợp đồng tặng cho là giấy viết tay này sẽ vô hiệu.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định về trường hợp ngoại lệ đó là trong trường hợp tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giấy tặng cho viết tay đó, trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực và giấy tặng cho viết tay vẫn có hiệu lực và các bên tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận trong giấy tặng cho viết tay. 

Ngoài ra, pháp luật cũng có quy định về một số trường hợp tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay trước thời điểm có hiêu lực của Luật đất đai năm 2013 cũng được công nhận là hợp pháp. Căn cứ Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung bởi nghị định Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai. Đó là các trường hợp sau: 

* Trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

 – Nếu sử dụng đất do tặng cho trước ngày 01/01/2008 thì dù thửa đất đó không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định thì tặng cho đó vẫn có hiệu lực, hợp đồng tặng cho cũng không bắt buộc thực hiện công chứng, chứng thực, nghĩa là trong trường hợp này giấy viết tay vẫn được xem là hợp pháp. Và thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định về trường hợp này. 

– Nếu sử dụng đất do nhận tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì tặng cho đó không có hiệu lực. Các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai như sau: 

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

+  Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

+  Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. 

+ Các loại giấy tờ khác theo quy định. 

* Trường hợp đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

Theo quy định, người đang sử dụng đất do nhận tặng cho trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận tặng cho chỉ có Giấy chứng nhận của bên tặng cho hoặc hợp đồng, giấy tờ về tặng cho theo quy định thì người nhận tặng cho thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, trong trường hợp này việc tặng cho bằng giấy viết tay không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của gia dịch.

2. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay: 

– Trường hợp sử dụng đất tặng cho trước 01/01/2008 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hoặc sử dụng đất tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

– Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

Bước 1: Người nhận tặng cho chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau: 

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Trong trường có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền thì trong hồ sơ không cần giấy chứng nhận. 

– Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

 Bước 2:  Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên tặng cho và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận tặng cho. Trường hợp không rõ địa chỉ của người tặng cho để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp. 

+  Sau thời hạn 30 ngày, mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

3. Những lưu ý khi thực hiện tặng cho nhà đất: 

– Điều kiện tặng cho nhà đất: 

+ Đất có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

+ Người nhận không thuộc trường hợp cấm nhận tặng cho.

– Phải sang tên trong thời hạn 30 ngày

– Tặng cho bằng lời nói không có hiệu lực

– Bị phạt tiền nếu không sang tên Sổ đỏ

– Được miễn thuế, lệ phí khi sang tên

 Những văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013; 

– Bộ Luật Dân sự năm 2015; 

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung bởi nghị định Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai. 

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.