Khi xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn hay thành phố thì các chủ thể cũng cần phải tìm hiểu đầy đủ các thủ tục pháp lý, tránh những rủi ro không đáng có xảy ra. Vậy việc xây nhà trên đất ở nông thôn có cần xin giấy phép xây dựng hay không?
1. Xây nhà trên đất ở nông thôn có cần xin giấy phép xây dựng không?
Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) hiện hành có quy định cụ thể về trường hợp xây dựng nhà ở ở khu vực nông thôn. Hầu hết đối với các công trình xây dựng, thì trước khi tiến hành đều phải xin giấy phép xây dựng của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương tự như vậy, bên cạnh việc xây dựng đúng mục đích sử dụng đất, thì theo quy định của pháp luật xây dựng, tùy vào từng trường hợp để xác định xem việc xây dựng nhà ở trên đất nông thôn đó có cần phải xin giấy phép hay không, vì chỉ không phải xin phép trong một vài trường hợp nhất định chứ không phải tất cả. Đối với những trường hợp, phải xin giấy phép xây dựng mà không đáp ứng và đảm bảo thì chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính do vi phạm quy định của pháp luật.
Để xác định được xem, trường hợp nào xây nhà ở trên đất nông thôn không cần xin giấy phép xây dựng, ta dùng phương pháp loại trừ. Một số trường hợp xây nhà ở tại nông thôn được miễn giấy phép xây dựng được quy định như sau:
– Đối với các công trình đã được hoàn thành xong các giai đoạn cơ bản, nay có nhu cầu sửa chữa lại bên trong hoặc bên ngoài, các công trình này cũng không có địa thế giáp với đường có yêu cầu về quản lí kiến trúc, quá trình sửa chữa lại công trình này cũng không làm thay đổi kết cấu cơ bản, kết cấu chịu lực, đồng thời thì cũng đảm bảo yếu tố không gây ảnh hưởng đến môi trường, phù hợp với kế hoạch quy hoạch sử dụng đất, thì trường hợp này xét thấy không cần thiết phải tiến hành thủ tục xin giấy phép, vì thế đây là một trong những trường hợp được miễn;
– Xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn nhưng quy mô nhỏ, dưới 07 (bảy) tầng, khu vực xây dựng nhà ở lại không nằm trong diện có quy hoạch kế hoạch triển khai đô thị, đồng thời khu đất này cũng không thuộc diện quy hoạch xây dựng khu chức năng (ví dụ như khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất…) hoặc không thuộc diện quy hoạch xây dựng các điểm dân cư nông thôn (được hiểu là nơi tập trung cư trú của các hộ gia đình có sự gắn kết với nhau trong sản xuất hoặc sinh hoạt) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời quá trình xây dựng nhà cũng không nhằm mục đích hoặc xây dựng trong diện tích của khu bảo tồn, khu di tích văn hóa lịch sử;
– Xây dựng nhà ở tại khu vực thuộc miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa mà lại không có kế hoạch quy hoạch khu đô thị, quy hoạch xây dựng khi chức năng (ví dụ như khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất…) và không được xây dựng trong khi bảo tồn, khu di tích văn hóa lịch sử;
– Ngoài ra thì các công trình được miễn giấy phép xây dựng trên đất nông thôn còn bao gồm cả các công trình, nhà ở thuộc diện bí mật của nhà nước, công trình có lệnh khẩn cấp của nhà nước, các công trình xây dựng tạm.
Như vậy, nếu thuộc các trường hợp nêu trên thì việc xây nhà ở nông thôn có phải xin giấy phép xây dựng.
Ngược lại, nếu không thuộc một trong số các trường hợp nêu trên thì sẽ không phải xin giấy phép xây dựng. Có thể nói rõ các trường hợp xây nhà ở trên đất nông thôn không cần xin giấy phép xây dựng như sau:
– Xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn với quy mô từ 07 (bảy) tầng trở lên trong mọi trường hợp;
– Xây dựng ở nông thôn những nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 (bảy) tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền tiến hành phê duyệt;
– Xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn nhưng quy mô nhỏ, dưới 07 (bảy) tầng nhưng nằm trong diện có quy hoạch kế hoạch triển khai đô thị;
– Xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn quy mô dưới 07 (bảy) tầng thuộc diện quy hoạch xây dựng khu chức năng (ví dụ như khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất…);
– Xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn quy mô dưới 07 (bảy) tầng thuộc diện quy hoạch xây dựng các điểm dân cư nông thôn (được hiểu là nơi tập trung cư trú của các hộ gia đình có sự gắn kết với nhau trong sản xuất hoặc sinh hoạt) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Điều kiện xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn:
Đối với quá trình xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn mà thuộc vào trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, thì điều kiện để được cấp phép xây dựng trước khi khởi công phải có các điều kiện sau đây:
– Quá trình xin giấy phép phải có đủ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép theo quy định của pháp luật;
– Quá trình xin phép và xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn. Có thể nhìn nhận quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn bao gồm các nhiệm vụ khác nhau như: Dự báo quy mô dân số, quy mô lao động; dự báo quy mô đất đai; yêu cầu sử dụng đất bố trí các công trình xây dựng, bảo tồn, chỉnh trang; công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong điểm dân cư nông thôn. Đồng thời thì khu đất xây dựng công trình nhà ở nông thôn phải có điều kiện tự nhiên ổn định, đảm bảo được sự phát triển kinh tế và và lợi thế khác về vùng cũng như an toàn về kĩ thuật và môi trường. Không được phép xây dựng nhà ở trên đất tiềm ẩn biến động địa chất nguy hiểm, thường xuyên xảy ra ngập lụt, lũ quét, sạt lở… Hạn chế tối đa sử dụng đất canh tác đặc biệt là đất canh tác nông nghiệp năng suất cao, phải tận dụng đất đồi, núi, gò bãi, đất có năng suất trồng trọt kém để xây dựng và mở rộng các điểm dân cư nông thôn.
3. Thủ tục xin giấy phép xây dựng ở nông thôn như thế nào?
Theo quy định của pháp luật về xây dựng cụ thể là tại Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) hiện hành có quy định thủ tục các bước xin giấy phép xây dựng nhà ở tại nông thôn gồm 03 bước, đó là bước chuẩn bị và nộp hồ sơ, bước xét duyệt hồ sơ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cuối cùng là đóng phí, lệ phí rồi nhận kết quả. Cụ thể trình thủ tục từng bước như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng. Theo quy định tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng, thì thành phần hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau đây:
– Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 đính kèm nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành;
– Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy, báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, có thể bao gồm. Bản vẽ mặt bằng công trình, bản vẽ tầng và các mặt đứng cũng như mặt cắt, bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng. Trường hợp có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.
Bước 2: Xét duyệt hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng. Sau khi nhận được hồ sơ hợp lệ và đầy đủ, thì ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ tiếp nhận hồ sơ, tiến hành thẩm tra tính chính xác và thực tế của các yêu cầu, nếu có khúc mắc thì sẽ xin ý kiến của các bên cơ quan có liên quan trong trường hợp vấn đề đó thuộc phạm vi quản lí của họ, tiến hành thẩm định, đối chiếu yêu cầu xin cấp giấy phép xây dựng với quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ hưỡng dẫn các chủ thể đi nộp lệ phó xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định cả nội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
4. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng ở nông thôn?
Theo quy định của pháp luật xây dựng hiện hành cụ thể tại Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) hiện hành quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ là ủy ban nhân dân cấp huyện nơi mà có đấy để xây dựng nhà ở. Do nếu xây dựng nhà ở tại nông thôn mà không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo Điều 89 của Luật Xây dựng thì phải xin phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng trên địa bàn do mình quản lý là công trình cấp 3, cấp 4 và nhà ở riêng lẻ;
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc các cơ quan được ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cấp giấy phép xây dựng (như Sở xây dựng, ban quản lí khu chế xuất, ban quản lí khu kinh tế…) có thẩm quyền cấp phép trong những trường hợp còn lại, ngoài trường hợp thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp huyện.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020);
Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
