Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất viết tay vẫn có hiệu lực?

1. Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay là gì? 

Hiện nay, theo quy định của pháp luật khi thực hiện chuyển nhượng, mua bán đất đai phải lập bằng văn bản là hợp đồng mua bán, chuyển nhượng có công chứng, chứng thực và thực hiện thủ tục đăng kí biến động đất đai sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất.

Pháp luật hiện hành chưa có định nghĩa mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Thời xưa, khi người dân mua bán đất với nhau do không hiểu được quy định của luật mà chỉ thực hiện mua bán đất đai với nhau bằng việc viết tay mà không công chứng, chứng thực. Đây được coi là một hình thức mua bán nhà đất viết tay và không có sự công nhận của Nhà nước và pháp luật, trong đó chỉ có sự thỏa thuận của các bên với nhau. Chính vì vậy, đây cũng chính là nguyên nhân xảy ra tranh chấp đất đai về sau rất nhiều.

Như vậy, giao dịch mua bán bằng giấy tờ tay được hiểu là  chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng không được công chứng, chứng thực.

2. Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất viết tay vẫn có hiệu lực?

Hiện nay, như đã phân tích ở mục 1 mua bán đất bằng giấy tờ viết tay không đúng quy trình mua bán đất đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp mua bán đất đai bằng giấy tờ viết tay vẫn sẽ có hiệu lực. Cụ thể căn cứ quy định tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đó bao gồm:

2.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất chưa được cấp Giấy chứng nhận: 

Một là, thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008.

Hai là, thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, đồng thời kèm điều kiện đất đai phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, cụ thể là:

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính. 

– Giấy tờ chứng thực về việc thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất kèm những tài sản gắn liền trên đất. 

– Các giấy tờ chứng minh việc giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. 

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay mua bán nhà ở gắn liền với đất trước thời điểm là 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. 

– Giấy tờ thể hiện việc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở. 

– Các giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu theo đúng quy định. 

– Các loại giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất về quyền sử dụng đất, ví dụ như:

+ Bằng khoán điền thổ. 

+ Văn tự đoạn mãi bất động sản. 

+ Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.

+ Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.

+ Các loại giấy tờ khác có giá trị chứng minh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được công nhận.

2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 và thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

(theo quy định tại Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Do đó, kể cả mua bán đất đai bằng giấy tờ viết tay trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực (trước ngày 01/07/2014) thì vẫn được pháp luật công nhận những giao dịch đó và làm thủ tục đăng kí xác nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định nếu như nằm trong các trường hợp trên.

2.3. Trường hợp mua bán đất bằng giấy tờ viết tay sau ngày 01 tháng 7 năm 2014: 

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định đối với những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Theo đó, từ ngày 01/7/2014 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) cho tới hiện nay, một hợp đồng chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Nếu không thực hiện việc công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó sẽ không được công nhận.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015, có ngoại trừ trường hợp giao dịch vô hiệu về hình thức, theo đó:

– Nếu như giao dịch mua bán đất đai xác lập bằng văn bản giấy tờ viết tay giữa hai bên mà vi phạm về việc không công chứng, chứng thực, nhưng đã có một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất  hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì nếu như có yêu cầu của các bên hoặc yêu cầu của một bên Tòa án vẫn công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán quyền sử dụng đất đó.

Và như vậy, các bên sẽ không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa.

3. Hồ sơ, thủ tục đăng kí quyền sử dụng đất khi mua bán bằng giấy tờ viết tay: 

Với trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 khi đất chưa được cấp Giấy chứng nhận:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thực hiện thủ tục đăng kí đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, không cần hoàn thiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Và khi đi làm thủ tục đăng kí quyền sử dụng đất, cơ quan thực hiện nghĩa vụ tiếp nhận hồ sơ sẽ không được quyền yêu cầu người dân nộp hợp đồng, hay văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Với trường hợp 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 và thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Bước 1: Nộp hồ sơ:

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK.

Bước 2: Thực hiện thông báo và niêm yết:

Khi nhận được đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn phòng đăng kí đất đai có trách nhiệm sau đây:

– Thông báo cho bên chuyển quyền sử dụng đất và thực hiện niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất:

Nội dung thông báo và niêm yết là việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.

– Trong trường hợp không nắm rõ được địa chỉ của người chuyển quyền sử dụng đất thì phải thông báo bằng cách đăng thông tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp.

Bước 3: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Trường hợp nếu như không có tranh chấp đất đai hay khiếu nại nào thì sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện:

– Đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục phải thực hiện hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

– Sau đó, thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Nếu như trường hợp có đơn để nghị giải quyết tranh chấp thì văn phòng đăng kí đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT: 

Bộ luật dân sự năm 2015.